地域地区とは？

地域地区は、都市における土地利用に計画性を与え、適正な制限のもとに土地の合理的な利用を図ろうとする制度です。
都市計画区域内の土地をどのような用途に利用すべきか、どの程度に利用すべきかなどということを地域地区に関する都市計画として定め、建築物の用途、容積、構造などに関し一定の制限を加え、あるいは土地の区画形質の変更、木材の伐採等に制限を加えることにより、その適正な利用と保全を図ります。

用途地域

人口や産業が集中してさまざまな活動が行われる都市では、いろいろな用途や形態の建物が無秩序に混在し、騒音、悪臭、日照などの生活環境が悪化するばかりでなく、生産、交通、レクリエーションなどの都市機能が低下し、住みにくく不便な街になってしまう恐れがあります。
そこで、建物の用途、容積、形態などの守るべき最低限のルールを定めて、良好な都市の環境をつくろうとするのが用途地域の制度です。
用途地域は、都市計画法と建築基準法の改正により、昭和48年に8種類、平成4年に12種類に細分化され、平成30年4月には、田園住居地域が創設されました。これによって住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の合計13種類となりました。沼津市においては、第2種低層住居専用地域及び田園住居地域を除く、11種類の用途地域を指定しています。

低層住宅の専用地域として良好な住環境の保護または保全を図る地域で住宅のほか小中学校、図書館等は建築できます。

低層住宅地として良好な住環境を保護しつつ、住民の利便性にも配慮して床面積が150平方メートル以内の店舗等は建築できます。（沼津市では指定しておりません）

中層住宅（3階～5階建）を含む住宅地としての良好な住環境を保護または保全を図る地域で病院や大学、床面積が500平方メートル以内の店舗飲食店等は建築できます。

中高層住宅（4階建以上）を含む住宅地としての良好な住環境を保護または保全する地域で病院や大学、床面積が1,500平方メートル以内の店舗事務所等は建築できます。

既成市街地にあって住環境を保護するための地域であり、大規模な店舗、事務所等の立地を制限する必要のある地域です。

既成市街地にあって、ある程度用途の混在を許容しつつ、主として住環境を保護する必要のある地域です。

道路に面した地域で自動車関連施設等の沿道に相応しい業務施設の立地を許容しつつ、住環境を保護する地域です。

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。（沼津市では指定しておりません）

近隣の住民が日用品の買い物をする店舗やサービス業務を受けるための施設の立地を図る地域です。

都市の中心部等で、主として商業、業務及び娯楽等の施設の集中立地を図るべき地域です。

主として環境の悪化をもたらす恐れがない工業の利便の増進を図る地域です。

主として工業の利便の増進を図る地域で学校、病院、ホテル等は建設できません。

工業の利便を増進するための地域で、どんな工場も建てられますが、住宅や店舗等は建築できません。

容積率・建ぺい率とは

• 容積率とは
  延べ面積（建築物の各階の床面積の合計）を敷地面積で割ったもので、パーセント（%）で表します。
  容積率が小さいほど、「日照権」や「プライバシー」を守ることができます。
• 建ぺい率とは
  建築面積（通常、建築物の1階部分の床面積、いわゆる「建て坪」）を敷地面積で割ったもので、パーセント（%）で表します。
  建ぺい率が小さいほど、ゆとりのある「居住環境」を育むことができます。

特別用途地区

特別用途地区は、用途地域の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区です。沼津市では、東椎路地区を除くすべての準工業地域において、床面積が1万平方メートルを超える大規模集客施設（店舗、映画館、展示場等）の立地を制限しています。

高度地区

高度地区は、市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度や最低限度を定める制度です。沼津市では、（都）沼津駅北口線の沿道で最低限度を指定し、常盤町で最高限度を指定しています。

高度利用地区

高度利用地区は、市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建築物の容積率の最高限度、最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度などを定める制度です。沼津市では、上土町・通横町地区と大手町地区の再開発事業の区域を指定しています。

用途地域内の建築制限の概要

• 用途地域内の建築制限の概要はこちら（PDF：172KB）

防火地域・準防火地域

防火地域及び準防火地域は、建築密度の高い市街地において、建築物の構造を制限することによって不燃化を図り、市街地における火災の危険を防除し、災害に強い街をつくるために定める地域です。

画像をクリックすると拡大してご覧いただけます。

• 防火地域・準防火地域の拡大図（PDF：612KB）

景観地区

景観地区は、特に優れた景観について、より積極的に良好な景観の形成を図るための地区です。
沼津市では、戦災後の商店街建設において、1階部分のセットバックによる連続的な歩道空間を伴うまちなみの形成に際して、防火地域の指定、店舗併用住宅の共同建築の実施などと合わせ、美観地区0.7ヘクタールの指定が行われました。
その後、平成17年の景観法の施行に伴い、美観地区は廃止され、景観地区に移行しました。この地区内では、市の条例により、建築物の高さ、壁面の位置・意匠・形態・主色や建築設備などについて制限が定められています。

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風致地区

風致地区は、都市における良好な自然景観を維持し、自然美が破壊されるのを防ぐための地区です。 この地区内では市の条例により建築物の高さ、建ぺい率、土地の造成、樹木の伐採などについて規制や指導が行われます。 沼津市では、香貫山や牛臥、千本地区など468.8ヘクタールが指定されています。

臨港地区

臨港地区は、港湾区域を地先水面とする陸域において道路、倉庫などの港湾施設及び水際線を使用する工場、事業所等の用地について、港湾の管理運営の円滑化を図ることを目的として定めています。 この地区内では港湾法に基づき分区の指定がなされ、建築物などの制限が条例で定められ、用途地域及び特別用途地区による規制は適用されないことになっています。 沼津市では、沼津港付近20.3ヘクタールが指定されています。